Kein Berufsstand trägt in Österreich so eine gemischte Wahrnehmung wie der Immobilienmakler. Die Website muss dagegenhalten — ohne sich zu verleugnen. Hier meine Methodik an einer anonymisierten Wiener Immobilien-Firma.
In Österreich hat „Makler“ für viele einen Beigeschmack. Intransparente Provisionen, Druck-Verkauf, überversprechende Inserate. Seriöse Makler:innen leiden darunter. Eine Website muss deshalb mehr leisten als Objekte zeigen — sie muss Vertrauen vor dem Erstkontakt aufbauen.
Ich baue Makler-Websites so, dass sie Gegen-Signale setzen: Transparenz im Prozess, Stammbaum in der Region, Quartiers-Wissen statt Stockfotos. Grundlage: eine methodische Tiefenanalyse der Klient:innen-Seite — Käufer:in wie Verkäufer:in.
Anonymisiert. Methodik identisch mit anderen Makler-Projekten.
„Er hat mir nicht nur ein Objekt gezeigt — er hat mir gezeigt wie das Viertel tickt.“ Das ist der Unterschied zwischen Makeln und Vermitteln.
Bewertungen, Empfehlungen, Anfragen-Muster. Nicht interpretieren, sondern sauber sammeln und nach wiederkehrenden Themen clustern.
Drei Ebenen: Primär, Schatten, Anti. Für Immobilienmakler:in typisch: Explorer · Caregiver · Anti-Outlaw.
In Anlehnung an Mia Pejic (Business-Coach, Schwerpunkt Social Media) und ihren Rahmen Social Chronicles: konkrete Menschen statt demografischer Pauschalen.
Methodisch abgeleitet von Baulig Consulting: vier Sätze, die Kopfzeile, Sektion, CTA tragen. Konsistenz statt Beliebigkeit.
Pro Persona drei Einstiegsformate: Emotion, Problem, Social Proof. 15 getestete Einstiege.
Farbe, Schrift, Bildsprache, Duz/Siez — alles fällt aus der Archetyp-Triade, nicht aus Moodboards.
Erst jetzt steht fest, welche Blöcke, in welcher Reihenfolge, mit welcher Botschaft. Struktur als Resultat einer Analyse.
Ein Tiefenpapier als internes Fundament. Eine Kompakt-Strategie für dich zum Durchblättern. Dann die Website — jede Entscheidung rückführbar.
Methodisch in Anlehnung an Mia Pejic (Business-Coach, Schwerpunkt Social Media) und ihren Rahmen Social Chronicles. Angewendet auf das Realfall-Beispiel.
Was sie wollen: Beide Anfang 30, ein Kind geplant, Budget knapp kalkuliert, Finanzierungsangst.
Was sie fürchten: Einem verkaufs-aggressiven Makler ausgeliefert zu sein, Lebens-Entscheidung zu übereilen.
Was die Website liefern muss: Ehrlicher Budget-Check-Service, Viertel-Profile, Finanzierungs-Hinweise ohne Zwang.
Was sie will: Emotionales Thema: Haus war 40 Jahre Zuhause. Will nicht übervorteilt werden, aber auch keine Verhandlungsschlacht.
Was sie fürchtet: Dass der Makler das Haus „verscherbelt“, weil er selbst profitiert.
Was die Website liefern muss: Empathie-Signal, Begleit-Service, Zeit-Versprechen („wir haben Zeit — auch wenn's länger dauert“).
Was er will: Kommt aus dem Ausland, Mietwohnung für 1-2 Jahre, unsicher bei Mietrecht und Nebenkosten.
Was er fürchtet: Österreichisches Mietrecht-Labyrinth, unfairer Mietvertrag.
Was die Website liefern muss: Englische Sprache sichtbar, Mietrecht-Transparenz-Block, Nebenkosten-Aufklärung.
Was sie wollen: Besitzen 2 Wohnungen, suchen Nummer 3 als Rendite-Objekt. Zahlen, Cashflow, Lage-Potenzial.
Was sie fürchten: Objekt-Risiken zu übersehen, Lage falsch einzuschätzen.
Was die Website liefern muss: Investor:innen-Track: Rendite-Kalkulationen, Stadtentwicklungs-Hinweise, Due-Diligence-Option.
Was er will: Zwei Kinder, will rechtzeitig klären wer was bekommt, vielleicht ein Objekt verkaufen, das andere schenken.
Was er fürchtet: Familienstreit, steuerliche Fehler, Wertschätzungs-Defizite.
Was die Website liefern muss: Nachfolge-Beratungs-Signal, Kooperation mit Steuerberatung/Notariat sichtbar.
Jede Ebene der Website lässt sich auf einen dieser fünf Menschen zurückführen. Keine Sektion „für alle". Niemand fällt raus.
Wer angesprochen werden soll, erkennt sich in Sekunden.
Drei Ebenen. Aufgebaut auf dem klassischen 12-Archetypen-Modell der Marken-Psychologie.
„Wir zeigen dir das nächste Kapitel deines Lebens.“
Positiv aufgeladen: Immobilie als Übergang, nicht als Transaktion.
„Wir begleiten — nicht nur bis zum Vertrag.“
Mitschwingt: die Makler:in als Beraterin über den Abschluss hinaus.
Nicht „Haifisch-Makler“, nicht „immer ein Ass im Ärmel“, nicht „wir holen für dich raus was geht, egal wie“.
Was die Marke explizit NICHT ist.
Methodisch abgeleitet vom Denkmodell der Baulig Consulting — einem der DACH-Marktführer im Bereich Coaching, Unternehmensberatung und Consulting.
Gegensatz zum Objekt-Listing-Ansatz. Mehrwert durch Ortsexpertise.
Emotionale Anerkennung: Immobilie ist Lebensentscheidung, kein schneller Deal.
Anti-Startup-Makler-Plattform. Positionierung durch Kontinuität.
Adressiert das Misstrauen direkt. Prozess-Dokumentation als Asset.
Die Methodik oben ist nicht am Reißbrett entstanden. Dahinter stecken Jahre an bezahlten Hochpreis-Coachings zu Psychologie, Verkauf, Unternehmensführung und KI — plus eine Bücherwand, die weiß was sie gekostet hat.
Das Entscheidende für dich: Du bekommst dieses Wissen komprimiert über mich — zugeschnitten auf deine Branche. Ohne fünfstellige Beträge in Coachings zu stecken.
Die oben genannten Personen, Trainer und Unternehmen sind unabhängige Dritte. Es besteht kein persönlicher Bezug, keine Partnerschaft, kein Affiliate-Verhältnis und kein Endorsement.
Hofbauer Marketing ist eine eigenständige Marke. Die Nennung macht ausschließlich kenntlich, bei welchen Trainer:innen ich selbst als zahlender Teilnehmer in Hochpreis-Coachings war bzw. welche Autor:innen ich studiert habe.
Website = Objekt-Scroll. Kein Grund, dort statt bei willhaben.at zu suchen. Fix: Zusatzwert: Viertel-Profile, Markt-Updates, Finanzierungs-Inhalte.
Austauschbar, unglaubwürdig. Fix: Echte lokale Fotos, echte Wiener Straßen, echte Klient:innen (mit Einverständnis).
Objekt steht isoliert. Käufer:innen wollen wissen: wie lebt's sich hier? Fix: Viertel-Pages mit Einkauf, Schulen, Verkehrsanbindung, Freizeit.
„Provision auf Anfrage.“ Genau das Gegenteil von Transparenz. Fix: Transparentes Provisions-Modell, erklärt, in Kontext der Marktusancen.
Interessent:innen müssen für jedes Objekt das Formular ausfüllen. Hürde. Fix: Expose direkt als PDF downloadbar, E-Mail-Capture nur bei echten Anliegen.
Verkauf abgeschlossen = Makler verschwindet. Das bleibt in der Erinnerung. Fix: Sichtbares Angebot: ich bin auch in 5 Jahren noch da. Newsletter, Markt-Updates.
Makler-Websites driften in zwei Extreme: entweder Luxus-Stock (Champagner, Penthouse, Porsche) oder sparkassenhaft-funktional (blau-weiß, Comic Sans, 2008-Design). Beides trifft nicht.
Für die Beispiel-Firma typisch: Tiefes Moos-Grün (Stabilität, Wachstum) + warmes Gold (Wert) + Creme (Wärme). Dazu eine klassische Serif für Headlines (Tradition) und eine klare Sans für Body. Viele echte Fotos, lokale Straßen, Details.
Und: echte Fotos. Die Makler:in auf ihrer Haupt-Straße. Das Büro von innen. Ein Schlüssel im Detail. Keine Luxus-Uhren, keine generischen Handshakes.
Dramaturgie statt Template. Jeder Block bedient eine andere Persona.
Positionierung: was ist das Alleinstellungsmerkmal — Region, Tradition, Schwerpunkt.
Nicht 200 Inserate. 10-20 ausgewählte, gut präsentierte Objekte.
Eigene Seiten pro Bezirk/Gemeinde: was tickt hier, für wen passt's.
Aktuelle Lage, Preisentwicklung, Einschätzungen — Expertise zeigen.
Eigene Seite: warum mit uns verkaufen, was läuft ab, Wertermittlung.
Budget-Rechner, Finanzierungs-Hinweise, Checklisten.
Persönliche Präsenz, Werdegang, familiäre/firmen-Tradition.
Anonymisierte oder freigegebene Testimonials, am besten mit Video.
Online-Termin, Büro-Adresse, klare Kontakt-Pfade.
Was andere Makler:innen und Immobilien-Büros mich in Erstgesprächen immer wieder fragen — ehrlich beantwortet.
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